Об аренде и риэлторах

Аренда недвижимости – это словосочетание знакомо каждому из нас. Кто-то ищет жильё в аренду, внимательно изучая предложения, а кто-то пытается сдать, тщательно копаясь в желающих заселиться в его жильё. Боясь попасться на неплательщиков или неадекватов. Существует целая россыпь подводных камней, которые всплывут неожиданно для вас, если вы пытаетесь найти, либо сдать жильё в аренду. Нужен ли договор, каковы его преимущества, что дадут вам риэлторы, и на что вы можете наедятся, когда платите им деньги. 

Фото аренда недвижимости подводные камни

Сдам-сниму

 Вопреки бытующему мнению, снять жильё, либо сдать его в аренду в Химки, можно минуя услуги  агентств и риэлторов. Удачно снять, либо сдать квартиру можно и самостоятельно. Всё, что для этого нужно – каким-либо образом уведомить ваших потенциальных клиентов о желании снять или сдать жильё. Но подавая объявление в интернете, или газете следует не забывать о некоторых важных мелочах, на которые многие обычно не обращают внимания.

Многие агентства утверждают, что стоимость квартиры прямо пропорциональна стоимости размещения её на различных профильных ресурсах, и ожиданию желаемого результата. Роскошная многоуровневая квартира может висеть месяцами, и даже вложив большие деньги в продвижение объявления, вы рискуете не добиться желаемого результата. Тогда как квартиры с одной-двумя комнатами разлетаются на рынке недвижимости как горячие пирожки, и даже не требуют продвижения, так как являются самыми востребованными на рынке недвижимости.

Но не забывайте, что занимаясь сдачей квартиры своими силами, вы всегда рискуете. Риэлторский бизнес – трудоёмкий процесс. Он требует определенных профильных знаний. Если вы подключите к процессу профессионалов, они помогут вам, так как имеют в запасе определённые технологии и собственную базу клиентов.

Но если вы не хотите прибегать к услугам посредников, вы должны знать определенные правила, понимание которых убережет вас от ошибки.

Не загибайте цену – вряд ли кто-то будет платить лишнее. Информация доступна всем – от тинейджера, сёрфищего интернет, до пенсионера, читающего газету. Имейте ввиду, что хороший ремонт и дорогая мебель может увеличить стоимость квартиры, сдаваемой в аренду, лишь на 5-8 тыс. рублей. Не нужно завышать стоимость в два раза. Если вы заставляете переплачивать, продвижение вашего объявления не поможет вам. Рынок недвижимости прозрачен, и люди не пойдут к вам за «красивые глаза», они идентичный вариант, который будет стоить дешевле.

Узнать примерную цену вашего жилья вам помогут вышеупомянутые посреднические конторы. Но не нужно платить за это ваши кровные.  Достаточно лишь позвонить в пару фирм, и узнать примерную цену вашей квартиры. Сотрудники агентства легко расскажут вам это по телефону.

После чего, приступайте к рекламе. Расклейте объявления в вашем районе, используйте профильную прессу, и конечно же, не забывайте о силе интернета. Расскажите вашим знакомым, друзьям и коллегам по работе, что вы намерены сдавать жильё. Многим людям спокойнее пустить на квартиру «двоюродного брата подруги жены знакомого», нежели человека с улицы. Когда вы пускаете знакомого, это улучшает доверие. Вы, как хозяин можете быть спокойны за ваше жильё, и ваш квартиросъёмщик не будет обманывать вас, так как он будет знать, что вас связывает не только договор аренды, но и какие-никакие дружеские связи, пусть и далёкие. Однако это, казалось бы, очевидное правило не всегда работает. Если ваш квартирант, которого вы нашли по знакомству вдруг просрочит арендную плату, вам будет тяжелее просить его об оплате. Скажется то, что вы пустили его по знакомству, и он, пусть маломальский, но приятель. Этот психологический барьер, как правило, отсутствует, если ваш квартиросъёмщик незнакомый вам человек с улицы. С ним – исключительно деловые отношения: деньги в обмен на жильё.

Пустить ли вам в свою квартиру знакомого, либо найти человека по объявлению – решать только вам. Безусловно, каждое из этих решений имеет свои плюсы, но и о минусах забывать не стоит.

Пару слов о риэлторах

Сегодня риэлтерские конторы не обязуют лицензировать свою деятельность. Заняться этим может, по сути, каждый. Поэтому, если вы всё же решили обращаться к риэлтору – узнайте, как долго работает эта фирма.  Помните одно правило: чем старше – тем лучше. Узнайте, есть ли у фирмы собственный офис, и если есть, является ли он её собственностью, или они платят за него арендную плату. Если компания имеет собственный офис – это не даст ей пропасть из вашего поля зрения, и гарантирует выполнение оплаченных вами услуг.

Не спешите подписывать договор. Изучите его как следует. В нём должны быть изложены обязательства агентства перед вами.  Они обязаны заняться правовой экспертизой, подобрать для вас наилучший вариант, заключить сделку, подготовив для вас все бумаги.

В договоре так же должны оговариваться штрафные санкции риэлтора. Они обязуют фирму выплатить вам компенсацию, если она не выполнит своих обязанностей. Риэлтор обязан составить договор в двух экземплярах, и в каждом из них указать сумму штрафа, сообщить свою должность и расписаться.

Мошенники и «чёрные риэлторы»

В последние годы участились случаи обмана клиентов недобросовестными риэлторами. Об этом регулярно пишут в газетах и сообщают по телевиденью. Некоторые люди, ввиду своей наивности до сих пор обращаются в «серые» конторы, так называемые фирмы-однодневки. Работают они по следующей схеме:  Клиент, желающий снять квартиру, платит деньги непорядочному риэлтору, который взамен даёт ему несколько телефонных номеров, по которым клиент должен позвонить и договориться с хозяевами квартиры. Обычно, обзвон ни к чему хорошему не приводит. Квартира часто бывает уже сдана, либо арендодатель предъявляет жесткие условия, сдавая свою квартиру.

Фото мошенники риэлторы

Отсутствие детей, домашних животных, предоплата за несколько месяцев вперёд, не редко не пускают студентов, либо лиц неславянской внешности – это лишь немногие факторы, с которыми придётся столкнуться наивному клиенту серого риэлтора. Так же часто недобросовестное агентство может дать телефоны квартир, которые не укладываются в ваш бюджет. Когда вы говорите, что мне нужна квартира, не дороже, допустим, 20 тыс. рублей, риэлтор не обращает на это внимания. И цена месячной квартплаты может быть и 40 и 50 тыс. рублей.

Самое плохое то, что клиент, обратившись в подобную фирму не может никак защитить себя, если сделка уже состоялась. В договоре не указано никаких обязательств и штрафных санкций. Наивные клиенты обычно не читают договор (а некоторые и вовсе не требуют его).

Максимум, на что может рассчитывать клиент – получение новых телефонных номеров (часто за дополнительную плату), повторный прозвон, и опять нулевой результат. Причина этого проста – недобросовестные риэлторы просто копируют телефонные номера из интернета, либо своих баз. На срок давности объявления часто не обращают внимания.

Если вы хотите обезопасить себя, работайте только с проверенными агентствами недвижимости. Обычно такое агентство оценивает ваш бюджет, и берёт у вас полную стоимость платы за месяц. Само ищет квартиру, договаривается с хозяевами, а от вас требуется лишь заехать в понравившуюся вам квартиру.

Это обязанности агентства недвижимости. А фирмы, которые раздают телефонные номера, лишь оказывают справочно-информационные услуги. При заключении сделки сосредоточьтесь на договоре. Прочитайте его целиком внимательно и вдумчиво. Это спасёт вас от возможных рисков.

Определившись с выбором квартиры, вы обязаны заключить договор с собственником жилья. Составление договора защитит вас от неприятных сюрпризов. Например, собственник не сможет поднять стоимость аренды, или выселить вас из квартиры раньше срока. Согласитесь. Это неприятная ситуация, когда собственник приходит к вам и заявляет: через 2 недели мой племянник/тётя/бабушка/сослуживец приезжает в город, ему негде жить, и он остановиться в этой квартире. Без официального договора вы можете лишь покорно начать собирать вещи, но имея на руках копию договора, выселить вас могут только через суд. Что, кстати, практически невозможно – так как в этой ситуации закон будет на вашей стороне.

 Ведь если вы не подписали договор с собственником, и он изменил условия сделки, то обратиться вам будет не к кому. Риэлтор тут бессилен. Он сделал свою часть работы, найдя для вас квартиру. Все последующие действия совершаются напрямую вами с собственником.

Кроме того, в договоре аренды нужно строго указать предел ответственности квартиросъёмщика. Без этого пункта, в случае затопления вашей съёмной квартиры соседом сверху, либо пожара из-за плохой проводки ущерб могут повесить на вас.

Договор 

Неважно, сдаёте вы квартиру, или снимаете, составление договора обезопасит вас.

Если вы являетесь собственником, либо имеете дело с собственником квартиры, вы составляете договор аренды. Если же в наличии служебная, или неприватизированная жилплощадь – договор поднайма.

Фото договор об аренде недвижимости с риэлтором

Муниципальная жилплощадь

Статья 674 ГК РФ гласит: договор найма жилплощади (комната, квартира или дом) заключается в письменной форме, без нотариального  удостоверения.

Согласно этой статье, имея дело с муниципальной собственностью, вы заключаете договор поднайма, не аренды. И именуетесь – поднанимателем.

Всегда требуйте от собственника составления договора поднайма, если арендуете неприватизированное жильё. Помните – это сыграет вам на руку.

Если подобный договор будет составлен правильно, выселить вас из квартиры раньше срока не сможет даже полиция.

При составлении договора очень важно полностью указать характеристики арендуемой квартиры: её площадь, адрес и т.п., полезным будет акт передачи-приёма, в котором указывается общее состояние квартиры на момент подписания договора, а так же всего, что в ней находится, включая бытовую и сантехнику, мебель.

Обязательным пунктом при составлении договора аренды так же является ФИО собственника, его паспортные данные, и оговорённый срок аренды квартиры. Частоту посещения собственником жилплощади после заключения сделки. Укажите, может ли собственник посещать квартиру в ваше отсутствие, с целью проверки состояния жилплощади. Подробно распишите порядок внесения арендной платы и ни в коем случае не забывайте заранее оговорить коммуналку: кто будет вносить коммунальные платежи, арендодатель, либо квартиросъёмщик.

При заключении договора, собственник должен дать гарантии о «чистоте» сдаваемой жилплощади. Квартира не должна быть в другой аренде, залоге. На момент подписания договора не неё не должны претендовать третьи лица. От квартиросъёмщика же, требуется письменное обязательство держать арендуемую жилплощадь в сохранности.

Муниципальное жильё, как правило, находится в собственности государства.  Но собственники подобного жилья часто игнорируют правила, и не имеют на руках письменного согласия городского муниципалитета на сдачу жилья в аренду.

По закону, согласие требуется и от всех прописанных в квартире лиц.

Письменное согласие очень важно, оно защитит вас от форс-мажорных ситуаций. На этом, кстати часто играют мошенники. Часто бывает, что гражданин, де факто проживающий в этой квартире уехал на некоторое время, в командировку или отпуск, а второй человек имеющий право собственности на эту квартиру сдаёт её. Понятное дело, когда второй собственник вернётся, вас попросят собрать вещи.

Кроме того, в такую ситуацию квартиросъёмщик может попасть и без случая преднамеренного мошенничества. Например, квартира принадлежит семье, муж хочет сдать её, а его пассия против. В этом случае, вы тоже рискуете оказаться на улице. И даже если ваши деньги вам возвратятся,  вы потратите время на поиск новой квартиры и переезд.

Фото аренда недвижимости по договору

Это является главной причиной получения письменного согласия всех лиц, прописанных в неприватизированной квартире. Вы потратите на это больше времени, но зато сможете спасть спокойно.

Если же вы снимаете комнату в коммуналке, вы должны поговорить с соседями, убедиться в их настрое. Если кто-то из соседей будет против, это так же может сулить вам проблемами.

Приватизированное жильё

В первую очередь убедитесь, что вы имеете дело с непосредственным собственником квартиры. Для полной уверенности вы должны:

1. Ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности. В них должны быть прописаны имена лиц, которые сдают вам эту квартиру. К этим документам относится свидетельство на квартиру, договор купли-продажи, договор дарения, либо нотариально подтвержденное завещание, свидетельство о наследстве.

Убедившись, что сдаёт вам квартиру именно собственник, вам следует получить информацию о других людях, прописанных на данной жилплощади. Сделать это можно с помощью домовой книги. Все прописанные в этой квартире люди должны быть осведомлены о её сдаче в аренду.

2. Арендодатель должен быть полностью дееспособен как с юридической, так и с медицинской стороны. Он не должен иметь проблем с законом, либо считаться недееспособным. Для этого вам необходимо проверить:

Право собственника распоряжаться имуществом (если квартира заложена, собственник такого права не имеет)

Психологическое здоровье (арендодатель не должен состоять на учёте в наркологических, либо психиатрических диспансерах)

Обязательно убедитесь в отсутствии претензий третьих лиц на данную жилплощадь. Иногда бывает, что прописанные в квартире лица могут проходить службу в армии, работать за границей, либо отбывать срок заключения в местах лишения свободы. Эти люди имеют право собственности на данную жилплощадь, поэтому, во избежание казусов, присутствие таких лиц нежелательно.

Так же, перед подписанием договора вы должны убедиться, что квартира не является предметом спора, и не находится под арестом. Для этого нужно обратиться в ФРС.

© 2014-2019 - все права защищены "Аренда Химки"